2019年度(再試験)　問題7　住宅（正誤○×）その1（一般公開中）

７. 次の各文章が、正しければ○、誤っていれば×を解答用紙の解答欄に記入（マーク）しなさい。

① 宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約を締結する場合には、手付金を受領することが禁止されている。

② 宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者は、宅地や建物の売買の相手方に対して、その売買契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、重要事項を記載した書面を交付して説明させる義務を負う。

③ 借地借家法における定期建物賃貸借契約を締結した場合、賃借人はいかなる場合も解約の申入れをすることができない。

④ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」によれば、建物の賃借人は、建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければならないとされている。

⑤ 建築基準法で完了検査が義務づけられているすべての建築工事では、建築工事の途中工程における中間検査も義務づけられている。

⑥ 建築基準法は、構造上の最低基準を定めている。木造２階建て建物について、最低限必要な壁の量までは規定していない。

⑦ 建物を販売する事業者は、販売する新築住宅の性能に関する表示を、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき定められる「日本住宅性能表示基準」に適合させることが義務づけられている。

⑧ 老人福祉法の一部改正を含む「地域包括ケアシステムの強化のための介護保険法等の一部を改正する法律」により、事業倒産等の場合に備えた有料老人ホームの入居者保護の充実を図るため、前払金を受領する場合の保全措置の義務対象が拡大された。

⑨ 現行民法（2017（平成29）年改正前の民法）では、請負契約において目的物に瑕疵がある場合、原則として、注文者は、請負人に瑕疵の修補や損害賠償を請求することができる。この瑕疵の修補や損害賠償請求は、注文者が瑕疵を知った時から１年以内にしなければならない。

⑩ 「建物の区分所有等に関する法律」に基づき、マンションの区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議により管理者を選任することができる。管理者は、マンションの区分所有者を代理して、共用部分に生じた損害賠償の請求をすることができる。

解説

• 住宅の問題です。住宅の問題には、賃貸契約や不動産登記、高齢者住宅サービス、宅建業法、敷金、原状回復など雑多な分野があり、難問ぞろいです。
• 相談現場では住宅関連のトラブルが少なくありません。センター単独で処理できる場合や住宅専門の相談機関がある場合もあります。ただし、金銭がらみのトラブルは単独で処理するのは難しいこともあり、センターの規模にもよりますが、ほかの相談窓口を紹介することことも多いように感じます。
• 行政の住宅相談窓口や宅建業協会などです。
• それぞれの法律や制度の仕組みをすべて覚えるのはきついです。頻出問題を除いて、何とか一般常識力で解答して、勘でもいいので、少しでも多く正解したいところです。
• 頻出分野としては、宅建業、原状回復義務、不動産登記の読み方（甲乙など最近は出ていない）、瑕疵担保責任、住宅にかかわる法律などです。同じような論点で出題されています。
• 新しい制度などが出題されることもありますが、一般常識で正解できる問題も少なくありません。
• そもそも宅建業法の問題は旧試験ではそんなに出題されていませんでした。新試験になってから、なぜか出題されるようになりました。しかも、そこそこのボリュームで。

ポイント

• 宅建業法まで覚えている時間や暗記力はないと思います。余裕があれば勉強すればいいのですが、結構一般常識的に正解できる問題や原状回復･などの頻出問題がありますので、過去問に出てきているところと関連問題に絞ってもいいのではと思います。
• 28年度試験では5肢2択が3問＋正誤のみ2問の合計5問でした
• 29年度試験では正誤のみ10問で、問題数が倍増していますので、全体に占める影響が少なくありませんでした。さらに、民法がらみで問題12に建物賃貸借契約として5個の穴埋め問題が出題されています。
• 29年度試験以降は正誤10問だけです。今後も正誤10問というパターンになると思われます。
• 意外に推測やテクニックで点数を取れる問題も多いので、本番では知らない専門用語が出てきても心が折れないように取り組んでください。
• 短い問題文ですので10問あっても5分程度で終わらせるようにしましょう。

2019年度（再試験）　難易度（A易、B普通、C難）目標：7問以上/10問中

• 問題7①　宅建業法（手付金）AB
• 問題7②　宅建業法（重要事項説明義務）AB
• 問題7③　借地借家法（定期建物賃貸借契約の解約）AB
• 問題7④　原状回復ガイドライン（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）AB
• 問題7⑤　建築基準法（完了検査・中間検査）C
• 問題7⑥　建築基準法（構造基準）BC
• 問題7⑦　住宅の品質確保の促進等に関する法律（日本住宅性能表示基準）B
• 問題7⑧　老人福祉法・有料老人ホーム（費用）C
• 問題7⑨　請負契約（瑕疵担保責任期間）C
• 問題7⑩　建物の区分所有等に関する法律（マンションの管理者）BC

2019年度（本試験）　難易度（A易、B普通、C難）目標：7問以上/10問中

• 問題7①　宅建業法（ 重要事項説明義務 ）BC　※テクニックを使えばA
• 問題7②　宅建業法（クーリングオフ）AB
• 問題7③　住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）BC
• 問題7④　原状回復ガイドライン（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）AB
• 問題7⑤　建設業法（住宅リフォーム工事）BC　※一般常識で推測
• 問題7⑥　建築基準法（違反建築への措置）BC　※一般常識で推測
• 問題7⑧　有料老人ホーム（費用）C
• 問題7⑨　住宅の品質確保の促進等に関する法律（瑕疵担保責任）AB
• 問題7⑩　住宅の品質確保の促進等に関する法律（指定住宅紛争処理機関）C

28年度・29年度・30年度の過去問の分類と難易度

平成30年度　過去問　難易度（A易、B普通、C難）目標：7問以上/10問中

• 問題7①　宅建業法（瑕疵担保責任期間）C
• 問題7②　宅建業法（営業保証金）BC
• 問題7③　建物賃貸借契約（敷金）AB
• 問題7④　建物賃貸借契約（借地借家法・修繕費用の負担）BC
• 問題7⑤　住宅瑕疵担保履行法（制度）BC
• 問題7⑥　建築基準法（目的の定義）AB
• 問題7⑦　建築基準法（建築確認）A
• 問題7⑧　住宅の品質確保の促進等に関する法律（性能表示）BC
• 問題7⑨　老人福祉法・有料老人ホーム（費用）B
• 問題7⑩　建築基準法（建築物の定義）AB

平成29年度　過去問　難易度（A易、B普通、C難）目標：6問以上/10問中

• 問題7①　建築基準法（建築物の定義）C
• 問題7②　宅建業法（契約解除）C
• 問題7③　宅建業法（再勧誘の禁止）BC☆
• 問題7④　不動産表示の公正競争規約（特定用語の使用）C
• 問題7⑤　不動産表示の公正競争規約（新築表示）C
• 問題7⑥　賃貸住宅標準契約書（原状回復費用）C
• 問題7⑦　賃貸住宅標準契約書（原状回復義務）AB★
• 問題7⑧　サービス付き高齢者向け住宅（定義・登録）C
• 問題7⑨　有料老人ホーム（費用）C
• 問題7⑩　住宅の品質確保の促進等に関する法律（瑕疵担保責任）BC★

平成28年度　過去問（5肢2択※両方正解で1点）難易度（A易、B普通、C難）目標：1問/3問中

• 問題7①　宅建業法　C
• 問題7②　宅建業法　B
• 問題7③　原状回復ガイドライン　AB

平成28年度　過去問（正誤○×）※「住宅・（旧）薬事法」8問のうちの2問

• 問題8①　住宅・瑕疵担保責任の特約　BC
• 問題8②　住宅・住宅の瑕疵担保責任　B

旧試験を含めた過去の住宅問題の出題内容

下記のとおり、基本は普通の住宅の契約関係で、請負・売買、瑕疵担保、不動産登記が中心で、同じような問題が繰り返し出題されています。

勉強部屋の過去問対策をしていれば、大丈夫だと考えます。

年度	問題番号	種別	問題数	出題内容
27年度	問題15	選択穴埋	10	住宅の建築契約（請負・売買、瑕疵担保）
26年度	問題15	選択穴埋	10	不動産登記、住宅紛争審査会
25年度	問題11	正誤×選択	10	請負・売買、不動産登記、紛争処理、瑕疵担保、賃貸借契約
24年度（本）	問題10	選択穴埋	10	瑕疵担保、救済制度
24年度（沖）	問題8	選択穴埋	10	賃貸の保証人、敷引き
23年度	問題13	選択穴埋	10	損害賠償