23年度　問題13　住宅の損害賠償　(選択穴埋)　その4

1.契約解除 2.慰謝料 3.懲罰的賠償 4. 売買契約 5.工作物責任 6.説明責任 7.請負契約
8.２０年間 9.相当因果関係 10.１０年間 11.不動産媒介契約 12.不法行為責任
13.事実的因果関係 14.雨水の浸入を防止する部分 15.宅地建物取引業法
16.委任契約 17.瑕疵担保責任 18.建替費用相当額の損害賠償請求
19.耐火性能に関する部分 20.住宅の品質確保の促進等に関する法律

住宅を取得する契約には、大別して、マンションや建売住宅を購入する[ ア ]と注文住宅を建築する[ イ ]とがある。取得した住宅に欠陥があったときは、被害者は、直接の契約当事者である売主や工事請負人に対して、契約上の責任である[ ウ ]に基づき、修補請求や損害賠償請求ができる。建売住宅を購入した場合のように、買主と建築工事を行った施工業者との間に直接契約関係がない場合でも、買主は[ エ ]を追及することによって、直接施工業者に損害賠償を請求できる。このように[ エ ]は、直接契約関係がなくても追及できるので、買主と直接設計監理契約を締結していない設計者や監理者などを相手方とする場合の請求の根拠とすることができる。

損害賠償請求が認められる損害の範囲は、[ オ ]の範囲内の損害であるとされている。裁判例で認められているのは、補修費用のほか、補修期間中引越が必要ならば引越費用と仮住居費用、建築士の調査費用などである。被害の程度にもよるが、被害者の精神的苦痛を理由に[ カ ]を認めた裁判例も少なくない。注文住宅が新築されて注文主に引き渡されたが、欠陥の程度が著しく、技術的、経済的にみても、建て替えるほかはないと認められるときは、[ キ ]が認められるとするのが最高裁の判例である。

このような住宅の[ ウ ]に基づく損害賠償請求については、民法上の時効や除斥期間による権利行使の期間制限があり、また契約上短縮の特約がなされていることも多い。しかし、消費者保護の見地から、[ ク ]という法律によって、新築物件の瑕疵のうち、構造耐力上主要な部分と[ ケ ]については、引渡し後[ コ ]の[ ウ ]が義務付けられた。

2.骨子
■瑕疵担保責任の特例
①新築住宅の取得契約（請負・売買売買)において、基本構造部分（柱・梁など住宅の構造耐力上主要な部分等)の暇疵担保責任（修補請求権等)を 1０年間義務付ける。
②新築住宅の取得契約（請負・売買売買)において、基本構造部分以外も含めた暇疵担保責任の2０年までの伸長も可能にする。

4.新築住宅に係る瑕疵担保責任の特例
①対象となる部分
・構造体力上主要な部分
住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版、横架材のうち、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支える部分（建築基準法施行令第l条第l項第3号と同様の内容)
・雨水の浸入を防止する部分
① 住宅の屋根又は外壁
② 住宅の屋根又は外壁の開口部に設ける戸、わくその他の建具
③ 雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁
の内部又は屋内にある部分
②請求できる内容
・修補請求（民法上売買契約には明文なし)
・損害賠償請求
・解除（解除は売買契約のみで、修補不能な場合に限る。）
③瑕疵担保機関
完成引渡しから 10 年間義務化
※これらに反し住宅取得者に不利な特約は無効

第七章　瑕疵担保責任の特例
（住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例）
第九十四条 　住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。
２ 　前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。
３ 　第一項の場合における民法第六百三十八条第二項 の規定の適用については、同項 中「前項」とあるのは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十四条第一項」とする。

（新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例）
第九十五条 　新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。
２ 　前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
３ 　第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。

（一時使用目的の住宅の適用除外）
第九十六条 　前二条の規定は、一時使用のため建設されたことが明らかな住宅については、適用しない。

（瑕疵担保責任の期間の伸長等の特例）
第九十七条 　住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が第九十四条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第九十五条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の隠れた瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる。

ク→20、ケ→14、コ→10